各區(qū)縣人民政府，市政府各部門（單位）：

為深入貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的決策部署，建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號）精神，經(jīng)市政府同意，提出如下實施意見。

一、指導(dǎo)思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，因地制宜，采取新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式，擴大保障性租賃住房供給，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)住有所居、住有優(yōu)居。

二、工作目標

“十四五”期間，采取新建、改建、改造、租賃補貼和盤活政府閑置住房等方式新增保障性租賃住房20.5萬套（間），占“十四五”期間新增住房供應(yīng)總量的30%；保障性租賃住房建設(shè)、出租、運營及退出管理全周期制度體系和工作機制進一步完善，搭建保障性租賃住房管理服務(wù)平臺，運營管理及工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管水平顯著提升，住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足問題得到緩解，新市民、青年人住房困難問題得到改善。

三、基礎(chǔ)制度

（一）明確建設(shè)標準及供應(yīng)對象。保障性租賃住房應(yīng)當重點保障符合申請條件的新市民、青年人等群體，以建筑面積在70平方米以下的小戶型為主，占比不得低于80%；為促進重點人才引進，可建設(shè)建筑面積超過70平方米的保障性租賃住房，最大不得超過120平方米。企事業(yè)單位利用自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的保障性租賃住房，戶型面積標準按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。以收購、長期租賃等方式籌集的保障性租賃住房，戶型面積可結(jié)合實際確定。不同渠道籌集的保障性租賃住房的保障范圍、申請條件，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門另行制定，經(jīng)市政府同意后，向社會公布。

（二）明確租金標準。保障性租賃住房租金應(yīng)當按照“可負擔、可持續(xù)”原則確定，可委托第三方機構(gòu)依據(jù)各類支持政策逐項目測算，原則上不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%，租金年漲幅不超過5%，租金標準需向社會公示。保障性租賃住房租金標準實行動態(tài)調(diào)整，調(diào)整周期不超過2年。企事業(yè)單位、各類園區(qū)建設(shè)運營保障性租賃住房，用于向本單位（園區(qū)）職工出租的，租金優(yōu)惠比例由建設(shè)或運營單位自行確定，優(yōu)惠部分由本單位承擔。

（三）引導(dǎo)多方參與。依法落實土地、財稅、金融等支持政策，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，鼓勵國有企業(yè)等各類主體參與保障性住房投資建設(shè)，支持專業(yè)化規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)獨立或與其他主體合作建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

（四）完善項目及計劃管理。建立保障性租賃住房項目審批制度，已批準的項目納入保障性租賃住房項目庫，實施建設(shè)全過程、運營全流程監(jiān)管。每年9月底前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃等部門，結(jié)合保障性租賃住房發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，組織各區(qū)政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機構(gòu)，下同）申報下年度保障性租賃住房計劃，制定全市保障性租賃住房年度計劃，經(jīng)市政府同意后，按程序報省有關(guān)部門匯總。

（五）強化質(zhì)量和安全管理。對保障性租賃住房工程建設(shè)實施監(jiān)管，確保按計劃開工且相關(guān)建設(shè)手續(xù)齊全，并將建設(shè)質(zhì)量安全作為督查重點。保障性租賃住房應(yīng)當符合集中式租賃住房建設(shè)適用標準，實行聯(lián)合驗收，納入工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管。非居住存量房屋改建、改造前應(yīng)對房屋安全性能開展鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。運營單位應(yīng)當加強維護，嚴格落實消防安全責任制，完善應(yīng)急預(yù)警及處置機制，定期開展消防安全檢查。

（六）加強運營管理。優(yōu)化提升“泉城安居”租賃住房管理服務(wù)平臺，將符合規(guī)定的保障性租賃住房項目納入平臺統(tǒng)一管理。加大房源出租運營管理力度，規(guī)范保障性租賃住房租金標準和供應(yīng)對象，確保相關(guān)優(yōu)惠政策落到實處。堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴格依法查處違規(guī)出租、假借保障性租賃住房名義違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。

四、支持政策

（一）增加房源有效供給。

1.探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。各區(qū)政府結(jié)合實際，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，研究確定轄區(qū)內(nèi)集體土地上的保障性租賃住房建設(shè)項目。城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可用于建設(shè)保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可采取自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房。建設(shè)單位應(yīng)當按規(guī)定完成集體建設(shè)用地使用權(quán)審批或集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市手續(xù)，確保項目依法如期建設(shè)。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可辦理抵押貸款。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的，項目所在區(qū)政府可對應(yīng)當繳納區(qū)級財政的土地凈收益依法依規(guī)予以減免。

2.利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。集中新建保障性租賃住房的地塊可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，以出讓方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租金及調(diào)整方式作為前置條件，并分期收取土地出讓金。鼓勵利用地鐵上蓋物業(yè)及軌道交通站點周邊住宅建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，其中軌道交通站點2平方公里范圍內(nèi)符合規(guī)劃條件的建設(shè)用地原則上優(yōu)先用于建設(shè)保障性租賃住房。市自然資源和規(guī)劃部門在編制年度住宅用地計劃時，應(yīng)當結(jié)合保障性租賃住房相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)計劃，優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。

3.盤活城中村保障房建設(shè)用地和商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)保障性租賃住房。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點附近以及商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)周邊已收儲的城中村保障房建設(shè)用地可用于建設(shè)租賃型公寓。積極探索制定企業(yè)利用商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)租賃型公寓的相關(guān)辦法。

4.利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的廠前區(qū)用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高至15%，廠前區(qū)地上建筑面積占項目地上總建筑面積占比不超過30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)在各工業(yè)項目對應(yīng)的廠前區(qū)用地集中設(shè)置、統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，依法變更土地用途，不補繳土地價款，以劃撥方式取得的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

5.引導(dǎo)市場主體盤活利用存量閑置房屋。在符合有關(guān)規(guī)定、尊重群眾意愿、滿足消防及房屋質(zhì)量安全要求等前提下，允許住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體改建、改造非居住存量房屋用作保障性租賃住房。鼓勵住房租賃企業(yè)參與盤活政府、企業(yè)及個人閑置住房，增加保障性租賃住房房源供給。

（二）優(yōu)化審批程序。成立市、區(qū)兩級保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），建立保障性租賃住房項目聯(lián)合審查工作機制。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室受理保障性租賃住房新建項目申請后，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組負責組織區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、教育、自然資源、規(guī)劃、財政、行政審批服務(wù)等部門實施聯(lián)合審查，重點審查建設(shè)方式、項目規(guī)模、建設(shè)資金籌集、質(zhì)量安全保證措施、運營管理模式、成本收益分析等內(nèi)容。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，報市領(lǐng)導(dǎo)小組研究，項目可行的，由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具保障性租賃住房項目認定書（以下簡稱項目認定書），并納入保障性租賃住房項目庫。非居住存量房屋改建保障性租賃住房的，原則上由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審查認定，并出具項目認定書。保障性租賃住房項目認定前，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室可委托第三方機構(gòu)開展項目評審。建設(shè)單位憑項目認定書按規(guī)定辦理立項、規(guī)劃、土地、施工圖設(shè)計及審查、施工許可、施工監(jiān)督和竣工驗收等手續(xù)。相關(guān)部門（單位）應(yīng)當進一步優(yōu)化項目審批事項，完善審核數(shù)據(jù)共享機制。

（三）加強資金保障。積極爭取保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資補助、財政獎補等上級資金，加強對資金分配和使用的跟蹤監(jiān)控，確保合規(guī)、高效使用補助資金。按照有關(guān)規(guī)定，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品、優(yōu)化信貸流程，提高審核效率，加大信貸支持力度，利用保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)盤活存量項目，拓寬融資渠道。

（四）降低稅費負擔。住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠政策按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）規(guī)定執(zhí)行。保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。進一步加大對專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的支持力度，明確認定辦法，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門實施認定。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)下調(diào)標準、共享信息等事項，按照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、稅務(wù)等部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）執(zhí)行民用水電氣暖價格。對于利用非居住存量土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，取得項目認定書后，用水、用電、用氣、用暖價格按照民用標準執(zhí)行。市場監(jiān)管部門應(yīng)當做好價格監(jiān)督檢查工作，對專營單位不按規(guī)定落實優(yōu)惠政策的，嚴格依法予以查處。

（六）完善基本公共服務(wù)。保障性租賃住房承租人按程序辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案，按規(guī)定享受落戶、醫(yī)療保障、養(yǎng)老保障、提取公積金等基本公共服務(wù)；保障性租賃住房同步配建基礎(chǔ)教育設(shè)施后，承租人可按規(guī)定享受相應(yīng)教育服務(wù)。

五、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市領(lǐng)導(dǎo)小組負責統(tǒng)籌推進保障性租賃住房工作，研究保障性租賃住房工作推進中的重大事項，擬定保障性租賃住房政策措施及發(fā)展規(guī)劃，研究確定年度建設(shè)計劃及建設(shè)項目。市發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、行政審批服務(wù)、稅務(wù)等相關(guān)部門（單位）按照職責分工加強協(xié)作，形成合力，確保保障性租賃住房發(fā)展工作有序推進。

（二）落實屬地責任。各區(qū)政府作為發(fā)展保障性租賃住房的責任主體，應(yīng)當優(yōu)先安排保障性租賃住房建設(shè)用地，足額保障所需經(jīng)費，根據(jù)任務(wù)指標及時落實保障性租賃住房項目，對于未按規(guī)定要求完成房源籌集任務(wù)的，應(yīng)在下批次出讓商品住房用地前優(yōu)先安排租賃住房用地。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組按照工作安排，做好本轄區(qū)房源籌集、項目審批、質(zhì)量監(jiān)管、人房動態(tài)管理等工作。

（三）完善工作機制。建立保障性租賃住房工作例會制度，加強工作調(diào)度、通報及督查，做好信息報送和數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作。建立監(jiān)測評價機制，對承擔保障性租賃住房建設(shè)運營工作的區(qū)政府、各類主體加強督促協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并做好保障性租賃住房工作監(jiān)測考評結(jié)果運用。

（四）做好項目銜接。對中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點項目、政策性租賃住房試點項目以及原企事業(yè)單位及各類園區(qū)利用自有土地建設(shè)公租房項目進行梳理，符合規(guī)定的納入保障性租賃住房管理范疇，并予以落實國家對保障性租賃住房的相關(guān)支持政策。

平陰縣、商河縣可根據(jù)本意見，結(jié)合實際，自行制定保障性租賃住房政策，報市領(lǐng)導(dǎo)小組備案后實施。平陰縣、商河縣按程序認定的保障性租賃住房項目，納入全市保障性租賃住房管理范疇，享受相關(guān)支持政策。

本意見自2022年3月24日起施行，有效期至2025年12月31日。

濟南市人民政府辦公廳

2022年2月24日

（聯(lián)系電話：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障處，66605567）

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